Local commercial

Acheter ou louer ses locaux professionnels ?

Dirigeant d’entreprise, vous vous demandez quelle est l’option la plus intéressante entre la location et l’achat de vos locaux commerciaux ? Voici les principaux critères à prendre en considération pour prendre une décision pertinente, ainsi que les avantages et ses inconvénients de chaque alternative.

Location ou achat, comment choisir ?

Des contraintes diverses

Si vous optez pour une acquisition, les contraintes sont nombreuses, et de différentes natures.

La première est financière, car vous devrez probablement souscrire un emprunt ; or vous, en votre qualité de dirigeant, ou votre entreprise, devez pouvoir prendre son coût en charge.

Sur le plan juridique, le mode d’acquisition des locaux (crédit-bail immobilier, en direct ou par l’intermédiaire d’une société civile immobilière) a une incidence sur l’inscription du local, à l’actif de l’entreprise ou sur votre patrimoine personnel.

Ce même mode d’achat influe également sur la fiscalité. L’état du bien, neuf ou ancien, par exemple, fait varier considérablement les droits de mutation. Pour des locaux professionnels neufs, vous êtes assujetti au régime de la TVA immobilière, tandis que pour des locaux anciens, vous payez des droits d’enregistrement.

Une meilleure sécurité et visibilité

Acheter vos locaux commerciaux a plusieurs attraits : vous n’êtes pas tributaire d’un bail commercial contraignant, ce qui offre davantage de sécurité et de stabilité à votre entreprise.

De plus, si vous avez contracté un crédit à taux fixe pour les financer, vous connaissez en avance le coût total de l’investissement. En comparaison, le loyer commercial, qui peut augmenter de manière notable dans le temps, est difficile à estimer. Cependant, pour les petites structures, louer les locaux offre une plus grande flexibilité pour pouvoir déménager en fonction de l’évolution de vos besoins.

Acquisition par l’entreprise ou par son dirigeant ?

Vous pouvez faire l’acquisition de vos locaux soit par l’entreprise, soit par vous ou un groupe de dirigeants. Dans le premier cas, une inscription à l’actif professionnel valorise votre entreprise et rassure les prêteurs en cas de demande de financement.

Toutefois, votre entreprise doit pouvoir supporter le coût de ce prêt.

ConseilAussi, si vous démarrez votre activité, il est plus judicieux de donner la priorité à des investissements qui produiront de la valeur au lieu d’immobiliser toutes vos ressources dans vos murs.

Dans le même esprit, il est recommandé de ne pas acheter vos murs si vous envisagez de les revendre au bout de quelques années. En effet, en figurant à l’actif du bilan de l’entreprise, ils risquent d’alourdir l’investissement pour votre successeur, et le faire douter du rendement potentiel de l’activité. La situation est évidemment différente si les locaux sont indispensables pour votre profession (exemple : exploitation d’un hôtel).

Si vous avez acheté les locaux avec l’objectif de les louer à l’entreprise, l’opération patrimoniale vous offre deux possibilités : capitaliser un actif et enrichir votre patrimoine afin de résoudre d’éventuels problèmes de trésorerie ou pour compléter votre pension de retraite.

Si vous préparez votre succession, être propriétaire de vos locaux peut simplifier la transmission et le partage de vos actifs professionnels. Différentes options s’offrent à vous : céder votre activité, mais garder la propriété des murs ; les louer au repreneur ; en faire une donation à vos héritiers.

Achat ou location, quelle fiscalité ?

La propriété ou la location de votre local commercial, surtout si vous êtes à la tête d’une petite entreprise soumise à l’impôt sur le revenu, implique une fiscalité différente. L’achat, en particulier, entraîne des conséquences dissemblables en fonction du mode d’achat des murs : à titre privé pour les louer ensuite à l’entreprise, ou à titre professionnel en les portant à l’actif professionnel.

Lorsque vous versez des loyers à un bailleur externe pour des locaux dédiés à l’exercice de votre activité, vous pouvez les déduire totalement du bénéfice imposable.

Si les murs sont portés à l’actif professionnel, plusieurs dépenses sont déductibles des bénéfices :

• les intérêts du prêt immobilier,
• les frais d’acquisition,
• les amortissements,
• les primes d’assurance,
• ainsi que les charges relatives à l’entretien et la réparation.

Dans le cas où les murs sont inscrits sur votre patrimoine, l’acquisition est considérée comme privée. En devenant propriétaire-bailleur pour l’entreprise, vous complétez vos revenus, mais également vos impôts, car les loyers doivent être déclarés comme revenus fonciers et imposés. En revanche, ils peuvent être déduits du bénéfice imposable de l’entreprise.

Une autre considération fiscale est essentielle : la revente éventuelle des murs.

Leur inscription à l’actif professionnel donne droit à la déduction des amortissements et des frais d’acquisition, mais fait passer la future cession au régime des plus-values professionnelles.

À l’inverse, en les maintenant dans votre patrimoine personnel, vous ne pouvez pas déduire les intérêts de prêt, mais lors de la vente ultérieure, c’est le régime des plus-values des particuliers qui s’applique.

Néanmoins, ces dernières années, les deux régimes sont de moins en moins éloignés l’un de l’autre. En effet, si votre entreprise est redevable de l’impôt sur le revenu, au bout de 15 ans de détention des locaux, les plus-values sur la cession sont intégralement exonérées.

Cas des locaux à usage mixte

Si vos locaux vous servent aussi en partie d’habitation, la déduction du loyer et des amortissements n’est applicable que sur la surface utilisée pour votre profession. C’est également sur ce seul espace affecté à l’usage professionnel qu’est calculé l’impôt sur la plus-value professionnelle.